修一个占地只有603平米的地铁出口,却要征用约3.5万平方米的土地,这发生在寸土寸金的上海市静安区,而奇怪的是,在多征用、名为“市政公用”的土地上,将有一座“商务办公大楼”拔地而起。

　　目前阻挡地铁13号线和这座“商务办公大楼”修建计划的,是石门一路239号。这里原本是河南商人刘学东在上海静安区租下的一栋5000平米大的4层楼房。因为上海市地铁13号线的修建,这个钻石地块突然被纳入拆迁范围,被认定为“丧失任何商业价值”。

　　今年9月30日,静安区人民法院以“房屋因(轨道13号线)市政建设被列入拆迁范围,已失去任何商业可行性”为由对刘学东下发一审“通牒”,要求他解除跟原告即产权人上海电气之间的租赁合同,并立刻搬出。

　　如此,刘学东不仅要“净地出门”,还要倒贴几千万。一则,因为合同解除,拆迁人就无需根据《拆迁条例》给刘学东房屋置换和货币补偿;二则,刘把商铺租来后,又转租给了三家公司,光违约金就高达几千万,这还不包括合同预期收益。

　　给刘学东带来麻烦的地铁13号线,在静安区政府官网的描述中,和同样在建的12号线是近年来静安区规模最大的一个轨道交通建设项目,也是静安区市政动迁中规模大、动迁户数多、时间要求紧的重大建设项目。

　　南方周末记者调查发现,在各地大兴地铁的狂潮带动下,一些地方政府以地铁这一公共利益的名义拆迁囤地,正蔚然成风。地铁似乎成为了一条“贪吃蛇”,总是寻找合适的机会吞上一口。刘学东在上海的遭遇,是为这一现象的注脚。

　　真的只是市政公用吗

　　一个南京西路附近的繁华地块,为什么一下子就丧失商业价值?在上海市城市规划研究院2008年编制的13号线未来规划中,刘学东承租房上清晰地写着它未来的用处:“商务办公”。

　　刘学东的大楼所在的静安区,是上海最繁华的内环市区之一,该大楼位于南京西路商圈和威海路商圈之间,紧邻旧上海第一游乐场———张家花园,地理位置优越。

　　四年前,刘学东从上海电气集团手里租下这幢无人问津的“烂尾楼”。这里原来是上海红星轴承厂的一个厂房,随着1990年代国有企业改制的大幕开启,轴承厂的荣光不再,厂房被拍卖,但此后,这个繁华地段的建筑虽几经转手却不见起色,直到2006年6月,上海电气旗下的资产经营有限公司以3800万的价格拍下。

　　此时,上海云水信息技术有限公司法定代表人刘学东刚到上海滩闯荡,正在寻找商业项目为公司发展积累资金。是年10月,云水信息和上海电气签订租赁合同,2017年到期。

　　在刘学东的包装下,山鸡变凤凰,这里变成了供不应求的“钻石楼”,因为地处南京路附近的黄金位置,在三家公司入驻之前,有多达百家企业要求进驻。

　　当时对于房屋是否会被拆迁,上海电气在合同里承诺:“根据城市的市政规划,房屋不影响日后的市政建设”。但仅仅过了3年,上海电气就先违约了。2009年4月,上海电气给刘学东发来一份电函,要求刘做好“搬迁前的准备工作”,因为轨道13号线南京西路站建设将大楼纳入拆迁范围。

　　这条全长33.6公里的市政重点工程早在2008年的年底就已破土动工,一期工程的终点站正是位于静安区境内的南京西路站,预计2012年竣工。

　　上海电气所言并非没有根据。在它给刘学东发来电函之前的3月25日,静安区房土局就给上海13号线发展公司颁发了拆迁许可证,包括刘学东承租大楼在内,拆迁面积高达3.5万平米,但根据《建设用地规划许可证》,其中真正用于地铁口建设的只有603平方米,剩下的均为临时施工用地。

　　值得一提的是,《建设用地规划许可证》“用地性质”一栏写的是“市政公用”,拆迁工作正是在这一口号中推进。“由于公共利益的概念在立法上尚无统一的界定,而恰恰是这一模糊地带,为地方政府提供了滥权的空间。”北京才良律师事务所律师王令告诉南方周末记者。

　　但为什么一个只有603平米的建设项目,却要征用将近60倍的土地作为临时用地呢?临时用地真的只是市政公用吗?

　　南方周末记者在2009静安年鉴中找到了部分答案。这不是区政府第一次在地铁建设拆迁范围的基础上增加征用面积。

　　年鉴显示,地铁12号线、13号线建设过程中,与市规划局、申通地铁集团多次协调,在满足地铁车站功能同时,策划区域改造开发,使石门一路出口和茂名北路出口拆迁范围在原有基础上增加40%,拆迁范围达到3万平方米以上。12号线是另一条跟13线几乎同时开工的项目。

　　尽管上海市政府在一份针对13号线南京西路站的土地管理文件中指出,临时使用土地不得修建永久性建筑物,使用期限为两年,但南方周末记者从特殊渠道获取的一份拆迁方案表明,刘学东承租大楼上最初用来做地铁施工办公场所,而未来的规划则是商务办公大楼。

　　刘学东算了一下,即便按每平方米7万、20层楼算,大楼价值也高达100亿,而按现行政策规定,地下收益部分归地铁公司,地上部分归区政府。

　　《拆迁许可证》合法性存疑

　　虽然上海电气下了“搬出电函”,但还是每月照例向刘学东催缴房租。在刘学东的印象中,上海电气自己也并不想被拆。

　　刘学东回忆,当时上海电气领导曾特地找他谈,请他做政府工作把这栋楼保下来。“他们说,他们是国有企业,不能跟市政工程对抗。”去年9月25日,拆迁大限已到,拆迁范围内的其他居民陆续撤离,但刘学东依然没有接到任何搬出的通知,静安区房土局不得不将拆迁日期延长至12月31日。而就在这之前的一个星期,上海电气突然将云水信息及其转租的四家公司告上静安区人民法院,要求解除租赁合同。静安区房土局再次将拆迁时间延续到今年3月24日。

　　今年9月25日,静安区人民法院公开审理此案,并迅速在国庆前一天宣判,云水公司和上海电气的租赁合同应当自2010年1月4日解除,承租的四家公司在10天之内腾退承租部分。

　　如此判罚,在刘学东的律师看来有违常理。最让律师质疑的是,《拆迁许可证》的合法性。

　　根据《拆迁管理条例》规定,要拿到拆迁许可证必须具备5个要件,但原告始终没有提供最关键的《国有土地使用权批准文件》。此后,刘学东奔走土地管理部门要求信息公开也一直未果。

　　长期代理拆迁案的北京才良律师事务所律师王令认为,用地必须在办理国有土地划拨使用手续之后才能使用,但南方周末记者在上海市房产部门查阅的资料显示,这块地从未被划拨,至今仍在上海电气的名下。

　　刘学东回忆,去年年底,两个自称上海某部门退休高官的人找上门,希望刘学东把拆迁补偿的事交给他们去谈,最后给点提成就行,否则损失很大。刘学东不信这个邪,冲着他们说:“这里是大上海,即便拆了,也会依法补偿。”对方拍了拍他肩膀说:“年轻人,这里是上海滩,水很深,侬不晓得!”

　　“地铁式拆迁”背后的政府逻辑

　　13号线总投资约198亿、贯穿上海8个行政区,在2008年年中通过国务院立项批准,并在这年年底开工。负责建设的是上海轨道交通13号线发展有限公司,隶属于上海申通地铁集团(股票代码:600834),工商资料显示,申通地铁从事的业务除了轨道交通投资之外,也包括地铁经营及相关综合开发。

　　在13号线31个站点中,经过静安区的有两个———南京西路站和自然博物馆站。虽然拆迁许可证上的拆迁人是13号线发展有限公司,但实际上,无论是拆迁还是地铁口建设均由静安区政府大包干。

　　在这两条线路动工之前的2008年9月16日,静安区政府成立了12、13号线建设动迁指挥部。静安区副区长徐孙庆担任总指挥,副总指挥则是静安区建交委主任高伟忠,而组成成员不仅有静安区工商、法制办等主要部门的正职,还包括公安部门。

　　与此同时,静安区政府投资4亿元的静安地铁投资有限公司也宣告成立,这家公司的任务只有一个:与静安区市政动迁公司、创佳动迁公司签订委托动迁协议。在13号线南京西路站拆迁许可证上,实施拆迁的正是静安区市政动迁公司。

　　但实际上,在动迁指挥部办公室正副主任名单中,还可以看到静安锦迪公司、静安置业集团两家企业的身影。

　　这两家企业均是静安国资委下的房产企业。锦迪公司成立于1997年,曾和静安区地铁公司合建静安寺广场建设,并在静安区重要商业地块竞拍中胜出,最近的一个例子是,今年8月以1.06亿元竞得静安区常德路771地块。而在上海市房产企业综合实力50强中,静安置业一直名列前茅。

　　但根据国务院办公厅2006年下发的一份拆迁文件,“凡政府有关部门所属的拆迁公司,必须与部门全部脱钩。”等12、13号线建成后,这两家公司都将在后续商业建设中分得一杯羹。静安区官网说,在动拆工作之前,静安置业、锦迪公司都向静安区建交委、财政局提交申请报告,和申通地铁一起参与12、13号线顶部配套商业、文化产业设施建设。

　　静安区区长张仁良在一次拆迁表彰大会上称,地铁12、13号线地铁站是“为静安的未来发展打基础”。“静安的土地存量越来越少,经济发展的出路就是要提高区域内楼宇的品牌和能级,轨交12、13号线站点的建设能促成新的石门路商圈的形成。”现在,13号线南京西路站的动迁已进入收尾攻坚阶段,根据静安区政府的规划,在今年12月,必须完成13号线南京西路站等地块动迁,负责人正是静安区建交委主任高伟忠。

　　政府拆迁的心情如此急迫,也跟国土资源部的一个禁令有关。明年4月前,土地储备机构必须与其下属和挂靠的土地开发机构彻底脱钩,国土资源部门及所属单位都不得直接从事土地一级市场开发。这意味着政府再以公共利益的名义征用商业土地将变得更加艰难。

　　日前,上海市第二中级人民法院已经受理了刘学东的上诉。(新闻助理高莺对本文有贡献)