张民耕：北京银信投资有限公司，董事长，　法学博士。

上午和下午听了3位专家的演讲，确实感觉有很多窍通了。他们对这次金融危机下中国的经济走向有一个理论的分析。我这里跟大家交流的只能说是理性思考。虽然说以前也做过研究，但这些年太实际了，整天想的都是，咱们说投资嘛，就是：第一，在哪买快地；第二，准备卖给谁；第三，卖什么东西；第四是怎么卖的好一点。理论思考就很少了。这次金融危机，尤其是对房地产企业，当头一闷棍。除了自救救人，挨了一棍，还得把为什么挨打想明白。我说的都是自己的一些感想。所以，我的题目叫：城市化宏伟背景下的房地产困境，实际上是城市化背景下房地产的困惑。

这次经济危机所带来的经济危机应该说来的非常迅猛。对我们房地产来说，简直是从夏天直接到了冬天。北京房地产圈子很有意思，是得了话痨的圈子，爱说。一个是不断开会，给别人说，一个是自己经常开会说。5月份我们还说房价坚挺，销售良好，我们还有2、30年好日子。7月份的时候说什么？7、8月份，已经开始说形势是——巨头壮胆，我们还是能当猪坚强，不当范跑跑，到了9月份，我们在说什么呢？其实豪言壮语已经不多了，经常聚会，会后的餐点是非常好的，联络感情，互相借款。现在的额度是几百万到几千万。到了12月份呢，估计就开始讨论购并了。这个速度是太快了。

那么，现在除了自救救人，我们最想干的一件事就是挨了这一棍要想明白。世界经济出了问题，中国经济出了什么问题，我们房地产行业出了什么问题。而且我们觉得很纳闷，我们是在一个很好的，一个狂飙突进的城市化进程当中，作为城市化的载体，搭了那么大的顺风车，为什么这个行业还会落到今天的局面。要讨论城市化这个宏大的背景下，狂飙突进，不可阻挡的背景下，房地产遇到的问题。

两点结论：

以往的蓬勃发展得益于中国城市发展的狂飙突进。我们经常碰到一起，别以为谁了不起，做我们这个行业的，女怕嫁错郎，男怕入错行，我们就是选对了行业了。你选对了房地产，就是跟中国的城市化背景捆绑在一起。只要城市化狂飙突进，你就有好日子。因为房地产实际上它的产品，无论是居住性产品还是非居住产品，它实际上就是城市化的物质载体。我本人也曾为在北京没有一套房而着急。怕如果没有一套房，你就被城市化进程甩出去了，至少从北京的城市化进程甩出去。城里有房，心里不慌。有了房，你就是城里人，或者是北京人了。没有一套房，你就是类似北漂一族了，或者类似农民工，是不是，这样一个身份呢。确实这个壳还是非常重要。所以，大概这样说是不错的。房地产是城市化的一个物质载体，或者还有别的物质载体，但是也是一个，而且是非常重要的一个载体。但是这个房地产和城市化进程之间的因果关系要搞清楚。不是有房地产才有城市化，是因为有城市化才有房地产你这个载体的蓬勃发展，这个想明白了。中国城市化狂飙突进有几个原因，也形成了我们房地产发展的几个特色：

第一个是城乡之间的巨大差异，包括社会的和经济的差异，和农村就业机会不足，形成农民大量从农村流入城市。这是城市化的一个基本动因。但是，当然也由于中国农民过剩，从农业生产中过剩的农民数量极其巨大，民工潮滚滚而来，这是挡不住的潮流。但是这个民工潮实际上和城市化进程啊，就象我们学马克思说的，农民阶层只是工人阶级的后备军，也就是说，民工潮直接和城市化是什么关系？是后备军关系，不是城市化马上的受惠者。所以我们才有这样一个说法，我们盖房子不是直接为民工盖。这个不但我们，政府也想明白了。

第二，城市之间经济和社会发展的差别极大，导致大量人口从中部、西部落后地区向东部流动，孔雀东南飞，这样一个流动。城市化的移民走向是这样的。那个时候各个西部城市想尽各种方法，截留人才，还是留不住，不仅知识分子，高级知识分子，现在连它的一般居民都截留不住。转移的很多。转移的目标地也就是不到200公里的东南沿海带。

第三，中小城市和大城市之间城市化发展水平的巨大差异，导致大量人口实施倾斜转移，并且最终指向大都市的。这样一个阶梯的都市化。为了验证这个想法，我以前有这个感觉，特意到山东最落后的地区去开发房子，山东荷泽，是它8个地区最落后的地方，居然房地产市场也有。后来发现，其实是县里发财的农民和政府，向县级，非常现实地，走北京走不进去就走济南；济南走不去，就走荷泽。所以是农民最现实的实现城市化的阶梯，就是到县城去，县里的人到地级市，地市级的人到省会城市，省会城市的人可能有更多资源的，要进入京津等特大城市。特大大城市的，实际上在国际上也有移民，跑美国，跑欧洲，到加拿大跑澳大利亚。在这个流动过程中给我们房地产创造了很多机会。人往高处走。

还有一个特点，中国的人群现在看来，可以简单划分为富裕人群，中产阶层，还有一个低收入人群，包括城市里的工薪阶层和农民，他们之间的收入差距是非常大的。造成真正实现城市化的，动力特别足，也有能力的，实际上是一批中产阶级，他们实际上是我们房地产供应的对象。所以任志强老说，我们房地产不是给穷人盖房，是给富人盖房。这个含义是，富裕人群加上相对富有的中产阶级是我们房地产的主要供应对象。而低收入人群包括农民工人群只是房地产的后备军，或者说是未来的供应对象。那么从这4个城市化狂飙突进的动因来看，我们中国的房地产实际上呈现这么几个特点：

一个是从中小城市到县城，一直到大城市，是全面开花的城市化进程。既然城市化是全面开花的，房地产也是全面开花的。第二个特点，由于这种阶梯效应，城市化或者再城市化特别发达；第三个，中国的城市化现实的受益者是富裕阶层和中产阶层，我们的房地产的对象也是这么两个阶层。中国城市化的狂飙突进应该说创造了世界历史上前无古人后无来者这么一个奇观。第一个奇观，是世界上人口最多的民工潮，每年1到1.2、1.5亿的人口来在铁路线公路线上奔跑。实际上可以看出来，城市化的后备军有多么强大。但是后备军中转正的，每年大概转正1000万人。中国每年城市化率很高，改革开放以来，几乎是0.8%到1个点，甚至到1.3个点。人口是1000万到1300万，到1500万。

还有一个奇观是世界历史上最高速的城市化率。1979年城市化率是28%。到了2007年底，根据中国市长协会的报告，城市化率是44.9%，几乎每年一个百分点。这个城市化的速度是从，原始数据没有，28%，按现在的速度推算，到75%或者70%，这样的城市化速度，大概相当于用英国一半的时间，用美国和法国1/3的时间，就实现了中国的城市化。到70%左右的城市化，只用这么点的时间。把这么大的一个城市化过程压缩到这么小的时间范围，其中的问题也是难免的。所以我们说，中国城市化在进行一场急行军。因而也就造就了中国现在具有世界上最庞大的城市人口，6亿人。所以也有世界各国当中最迅速的城市房屋增长。现在大概每年6到7个亿的居住用房的增长。到现在为止，到今年全中国的居住用房大概是174亿平方米。

我请过一个，美国建筑师，接他的时候，他过机场的高速路时，说他闻到一股味，一股钱的味道，多少吊车在你们中国。这还是感性的。据统计，世界上 65%的吊车在中国。中国的房地产事业不蓬勃发展都不可能。如果没有这次金融风暴引起的经济危机，我们的思考方式，肯定理所当然地：第一，中国的城市化还是要继续它的急行军，到2020年，实现65%的人口，近10亿的城市化率；2030年，70%以上，12亿人口的城市化率。只要有那么多人口进城。由此认为中国的房地产，还要保持20到30年的高增长；所以作为房地产，我们还有20、30年的好日子。就是这么来的。

但是几乎是一夜之间，情况好象有了根本性的改变，昨天还是连夜排队，还要走后门买房，今天是怎么降价也卖不出去。到现在，许多打85折了，客户还是说可以等一等。开发商还在血拼买地，到现在政府卖地也连连流拍。要的是这个个人按揭贷款这个部分，到现在怎么敲门也不开。甚至出现什么情况呢？以前叫企业骗贷，现在叫银行骗还。我一个朋友遇到这么一个情况，2亿的贷款到期了，银行说贷给你4亿，手续都做好了，你先把2亿还了，确实手续都做好了，还了2亿，说我们银行没指标了。所以我们过去对中国房地产的发展啊，要做一个反思。做一个重新思考。那么要对于中国城市化进程，尤其是狂飙突进的进程，以前就遗留、隐藏的问题，多思考一下。看看中国城市化的进程是怎么样，以后是怎么样，有什么样的趋势。由此来决定房地产还怎么做。但是我们想下来，我们交流下来，还是比较乐观的。这也可以说个小故事。我们有的朋友从股市里套了一笔钱，有的钱没用完，有的做了项目，项目结束了，没新项目，手里有一笔钱，现金为王吗。有的觉得房地产确实太累，想做点别的，纷纷找项目，想找投资，有的找矿业，有的做皮衣。回来，还是做房地产吧。还是很有信心。一个是购并机会很多，以很低的价格可能实现新的机会；还有一个买港股去，都跌破了每股手持的现金价格，2块一毛多。我们何乐而不为呢？这些判断还是建立在对中国现代化进程的发展还是有信心的。我们是从这样几个？？做这样的分析。

第一个，中国的城市化是不是还要急行军？狂飙突进的进程还会不会继续？我们的结论是，你这个球已经滚动起来了，挡不住了，你不急行军也不行。中国经济为什么还要保、8保9？一个方面是国民经济的各种理由，其实一个更大的根，你的5000万农民不实现城市化，三农问题解决不了。这些人如果长期游离在就业机会之外，游离在城市化之外，后备军老也转不了正，这个社会是不会稳定的，这个社会也不会发展的。所以中国还是要往前走，而且往前走的速度还不能慢了。如果GDP低于百分之七、八。只要达到了百分之七、八，可能还是要接近每年一千万的城市化率。这个过程中还是，我看了厦门大学的一个分析，和当年的经济增长没有特别直接的关系，和城市化的成本有关系。80年代后期城市化进程非常快，90年代前期发展慢。两个时期GDP差不多。看来和GDP没有直接关系，但是和那些年城市化的成本提高了有些关系。当然这里面还有许多分析了，这里就跳过去了。

第二，城市化进程中有两只手。一只是政府这只看得见的手，一只是市场经济看不见的手。我们预测一下，政府这只看得见的手会怎么做，我们这只看不见的手会怎么做。政府这只看得见的手会对城市化进程有更多的调控，甚至于调控到经济适用房它自己要来建。这个无论从哪个方面看都不是科学的。实际上我们一直认为经济适用房不如盖廉租房。经济适用房有点类似于美国次贷危机的效果。你让买不起房的人买房，最后要不就是坏帐，要不就是你政府成本收不回来，肯定就是这么两个后果。你的大量投入怎么兑现。你盖廉租房，真正可以使买不起房的人有房住，否则它会产生一个空城，那些买不起的房，经济适用房其实也买不起。这些人你怎么让他有所居呢？但是政府在其他地方其实是大有可为的。第一个是城市化的布局。现在城市人口是盲目流动的，唯一靠的是房价，在阻止特大城市无法收拾。说个数据很有意思。我在2004年看到的2004年才做出来的2000年到2020年北京市人口控制计划，到2020年，北京市的人口只能有1800万。为什么？水。水资源是北京市最大的瓶颈。但是到了去年年底，北京市计生委的人给我发个短信，据统计，今年北京市常住人口，有户口的人口和比较常住的流动人口，1794万。20年的计划，6年、7年就完成了。实际上还幸亏有这么稍微高点的房价，否则，特大城市的城市率是没有办法解决的。政府应该在控制城市率。另外谈城乡一体化，这个是不可能的，但是区域经济一体化是可能的，修高速公路是实现这种区域经济的一体化。政府其实有大量可以在那边做的事。

另外房地产这只看不见的手应该做什么呢？我们实际上应该检讨一下。我们实际上是和政府一起，向城市化的人群收进城税。途径是这样的，我们向进城的人卖房，但是我们的钱不是我们全得的，我们的利润是在各种土地出让费，交了郊区各种各样的税、费以后我得到的利润，实际上是我们俩一起向进城的人收税。每个人都交了这个税，包括我自己。这个税确实决定了城市化的成本。这个税不交不行。公共建筑，道路这些市政建设谁来做？没有没办法，要收税。但是收的太多，确实使进程化的进程放慢，中产阶级都买不起房，这个时候确实问题就很大。

房地产的问题确实怪政府和我们两家。政府收税手大了，大量卖土地，也要流转吗。开发商收税收大了，就是房价过高。所以，今后两三年，房地产日子不好过，就是要消除这多收的这部分，把房价降下来，把房和土地消耗了。

第四个我们思考的问题，象中国的这些大都市，其实都遭遇了发展的瓶颈，碰到了增长的极限。但是，在可以预计的将来，中国的事情就不撞南墙不回头，它是一定还会继续走，大都市还会继续发展，但是它的发展速度会受到控制。所以我们的结论是，二、三线城市可能是这次房地产或者说城市化重新复兴的一个发生点。二、三线城市还有发展，还没有到受到城市自然？制约这样一种限制。

最后一个问题，我们觉得比较严峻的问题，什么时候政府允许农村土地流转。中国的农村土地流转必然对房地产的重新估价产生一个极大的打压。那么这个过程幸好13届三中全会之后没有达成共识。我们经常说的，之所以中国房价——这个有点房地产的小人之心——中国的房价之所以现在能达到这个水平，应该感谢温总理。温总理给我们托的底，18亿亩耕地。他哪天宣布17亿亩耕地，房价跌一半。肯定是这样。中国的城市化还没有为这么大量释放土地做好准备。还有一个，我们也觉得，如果下面土地释放是大量的，可以跟股市相比：如果农民的土地可以在市场流转，那么土地市场的小非出来了；如果农地也可以彻底地流转了，土地市场的大非出来了。因为那个时候你哪管得了农民。你哪管得了农民是在地里种庄稼还是种房子？真正对于土地市场，什么时候，因为土地是一定会流转的，否则后备军的城市化，农村剩余劳动力的城市化真正的希望不是寄托在他们进城打工，而是寄托在他们的那点土地变现。什么时候是合适的，值得全社会一起来认真思考这个问题。否则过早或者过完，对现代化都是一种冲击。好，非常感谢。